税金

【譲渡所得税とは?】相続不動産を売却した時の特例を解説!

譲渡所得税を解説
遺産相続によって、相続税を納めなくてはならないほどの遺産を残してもらえるなどというのは、一般庶民にとっては夢のような話ですが、ただし相続した遺産が不動産の場合は地価次第で相続税の対象となることがあり得ます。

そして、不動産の場合は換金性がないため、相続税が高いと不動産を売却して売却益から納税するしかありません。

また、被相続人が一人で居住していた場合、必要が無くなったことで売却せざるを得ないこともあります。

相続不動産を売却すると、相続税の他に所得税が発生します。

譲渡所得とは?

土地や建物などの不動産を譲渡(売却)して得られる所得を譲渡所得といいます。

当然、譲渡所得があった場合は所得税が課されますが、売却金額に直接課税されるわけではなく、売却金額から不動産の取得にかかった費用(被相続人が支払った購入代金など)や、売却にかかった手数料などを差し引くことができます。

譲渡所得税の割合や金額はいくら?

譲渡所得税の税率は以下の要件ごとに異なります。

短期譲渡所得 長期譲渡所得
所有期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39.63%
(所得税30.63%・住民税9%)
20.315%
(所得税15.315%・住民税5%)
課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%
(所得税10.21%・住民税4%)
課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%
(所得税15.315%・住民税5%)
非居住用 39.63%
(所得税30.63%・住民税9%)
20.315%
(所得税15.315%・住民税5%)

相続税の取得費加算の特例とは?

相続税には「取得費加算の特例」というものがあり、相続した不動産を一定期間内に譲渡して利益が出た場合に、相続税の一定金額を取得費に加算できるという特例です。

従って、特例の金額分だけ譲渡所得が減るため、納める税金も少なくなります。

なお、不動産に相続税がかからなかった場合は、特例の適用を受けることができません。

また、この特例は譲渡所得だけに適用され、事業所得や雑所得には適用されません。

相続性の特例を受けるための要件とは?

この特例を受けるためには、以下の2つの条件を満たさなくてはなりません。
①相続や遺贈によって取得した財産であり、相続税の課税対象になっている。
②当該財産を相続の開始の翌日から、相続税の申告期限以降3年以内に譲渡している。

なお、売却先に対する制約はないため、親族への売却でも認めてもらえます。

取得費に加算できる相続税額の計算式

「取得費に加算できる相続税額」は以下の式で算出されます。

相続税額×譲渡した財産にかかる相続税評価額÷(相続税額にかかる課税評価額+債務控除額)

従って、最終の譲渡所得額は以下になります。

譲渡所得=譲渡収入額-(取得費+譲渡費用+取得費に加算できる相続税額)

例えば、Aさんは相続した父親の不動産を売却しなければなりません。Aさんが相続した時点での相続税の状況は以下の通りです。
・Aさんの支払った相続税額:6,000万円
・Aさんの相続税6,000万円の基準となる相続税評価額:2億円(債務控除無し)
・相続税評価額2億円の内、売却する不動産の課税評価額:1.6億円

上記の場合、取得費に加算できる相続税額は以下になります。

6,000万円×1.6億円/2億円=4,800万円

従って、譲渡収入額から4,800万円を差し引くことができます。

なお、特例を利用したことで譲渡所得がマイナスになった場合は0円とされます。従って、譲渡所得をマイナス(譲渡損失)にすることはできません。

不動産取得費の計算方法

取得費とは不動産の購入代金のことですが、建物の場合は取得費から減価償却費を差し引かなければなりません。

これを「実額法」と言います。また、あまりにも古い不動産で取得費を明らかにできない場合は、「譲渡収入額×5%」を取得費とすることもできます。

この方法を「概算法」と言いますが、実額法と概算法のどちらか大きい金額を取得費とします。

譲渡費用とは?

譲渡費用は譲渡のために支払った費用のことを言い、以下などがあります。
仲介手数料、登記費用・登録免許税、印紙税、立退料、測量費用など

相続の特例を受けるための手続き

特例を受けるには、以下の書類を添えて確定申告をする必要があります。
・相続税申告書の写し
・相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
・譲渡所得の内訳、計算明細書

不動産を売却すると高額な譲渡所得になります。忘れずに、確定申告をすることが肝心です。

知識がない場合は、必ず弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

自分の判断で税金が払えずにお金を借りる人がいますが、きちんと専門家に相談してから進めていく方が断然良い結果が得られるでしょう。

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